Cos'è una Società veicolo? È una società, molto spesso creata appositamente, che serve a prendersi carico di crediti emessi, liberando una banca o un ente dagli stessi. Una volta presi in carico questi crediti, spesso mutui o comunque prestiti a lungo termine, la Società veicolo provvede ad emettere titoli sul mercato, per recuperare il denaro dato in prestito.

Questa operazione finanziaria si chiama cartolarizzazione. La banca che ha ceduto questi crediti, solvibili sul lungo periodo e magari anche a rischio, si libera di un peso, ma non dalla sua attività principale: deve cioè continuare ad essere il referente del mutuatario. Vuol dire che le rate del mutuo si pagano ancora alla banca e alla banca, eventualmente, vanno richieste sia la rinegoziazione che qualsiasi altra variazione del contratto. Come mai, allora, sono numerose le persone che mio blog su Mutui@confronto mi segnalano che, alla loro richiesta di rinegoziazione del mutuo alla propria filiale, hanno ricevuto come risposta che tale richiesta non è attuabile, perché il mutuo è stato cartolarizzato? Come è possibile?

Ho chiesto la collaborazione di un Notaio, e dell'Ufficio Stampa di UniCredit Banca e della sua specializzata, Banca per la Casa, che ha di recente cartolarizzato i propri mutui. In questo modo, spero, sia più facile per tutti andare alla propria banca e ridiscutere anche un mutuo che è stato cartolarizzato.

Attenzione però, questo discorso vale per la rinegoziazione. Per la surroga, cioè il trasloco del mutuo, il problema diventa un po' più complicato, perché la procedura messa a punto da Abi (che è stata contestata dall'Antitrust) prevede una triangolazione: il cliente chiede la surroga alla Banca X che a sua volta deve inviare la domanda alla Banca Y, che ha erogato il mutuo, la quale è tenuta a rispondere alla Banca X, entro 15 giorni. Se la Banca X ha cartolarizzato il mutuo, potrebbe, come si dice in gergo calcistico, "fare melina" e prolungare la cosa settimana dopo settimana, cosa che purtroppo mi segnalano sta proprio avvenendo. Qualcuno mi dice anche che ha sentito il proprio Notaio che ha segnalato che ci sarebbe un problema di tassazione aggiuntiva per la surroga. Ma anche qui verificheremo.

Prima di pubblicare le due risposte del Notaio e della Banca, volevo tradurvi in sintesi la risposta: rinegoziare un mutuo cartolarizzato si può e bisogna farlo con la banca che lo ha erogato, che lo ha ancora "in affido". Fate quindi valere questo vostro diritto, magari stampandovi questa pagina di blog.

RISPOSTA DEL NOTAIO - Giorgio Chiari, Presidente Consiglio Notarile di Parma
"Non ho particolari esperienze personali sui mutui "cartolarizzati". Osservo però che nella convenzione firmata tra l'ABI e il Consiglio Nazionale del Notariato a Roma il 12 novembre 2007 al fine di dettare procedur condivise dal sistema bancario e dal notariato vi è la nota n. 7 che dice espressamente: "nel caso in cui il mutuo sia stato oggetto di operazione di cartolarizzazione ai sensi della legge n. 130/1999 di norma la banca originaria svolge, per conto della SPV (società veicolo, nuova titolare del credito in base alla cessione dello stesso) la funzione di "servicer", provvedendo all'attività di amministrazione, gestione, incasso e recupero del predetto credito: ciò in esecuzione di apposita procura speciale conferitale dalla SPV. Conseguentemente, anche in questo caso, la richiesta del calcolo dell'importo del debito residuo va presentata alla banca originaria." Da quanto sopra si deduce chiaramente che la "surrogazione Bersani" è possibile anche in caso di mutuo "cartolarizzato" e che normalmente tutta la pratica può essere fatta presso la banca originaria. Un cordiale saluto
Giorgio Chiari, presidente consiglio notarile di Parma

RISPOSTA DELLA BANCA - Ufficio stampa Banca per la Casa-gruppo UniCredit
Come anticipato telefonicamente tutte le richieste dei nostri clienti vengono da noi valutate caso per caso e in base a valutazioni di carattere creditizio e commerciale.
Le confermiamo che valutiamo tutte le richieste di rinegoziazione che pervengono nelle nostre agenzie, anche quelle che provengono dai clienti il cui mutuo è stato cartolarizzato, proponendo soluzioni personalizzate che mirino a soddisfare le reali esigenze del nostro cliente.
Le soluzioni che proponiamo ai nostri clienti, per ridurre la rata di mutuo prevedono l'allungamento del piano di ammortamento del mutuo oppure il cambiamento della tipologia di prodotto, il tutto senza oneri aggiuntivi per il nostro cliente.
Per cui per quanto riguarda eventuali richieste di rinegoziazione su mutui cartolarizzati, vengono sempre valutate, come per gli altri clienti.
L'unica ulteriore valutazione che la banca effettua nel caso dei mutui cartolarizzati, è che nell'effettuare l'analisi della posizione del cliente e nel proporre eventuali soluzioni si tiene conto anche del rapporto con la Società Veicolo. Un corretto equilibrio consentirà di soddisfare le reciproche esigenze valorizzando le relazioni in essere tra banca e cliente e tra banca e mercato.

Ogni settimana un aggiornamento su tutte le novità: nuovi mutui, modifiche delle condizioni, tassi, durata e così via, dei principali prodotti sul mercato. E inoltre i principali articoli apparsi sulla stampa italiana e internazionale, e le ricerche più autorevoli sul mercato dei finanziamenti e degli immobili

– Entra in La Gazzetta dei mutui