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spacer Fisso, variabile e misto. Verità, trucchi e previsioni per trovare il miglior mutuo

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Pubblicato: il 2 maggio, 2007

Fisso, variabile e misto. Queste le tre tipologie di mutuo a cui ben presto il team di Of-Osservatorio finanziario assegnerà il premio Miglior mutuo 2007. Ma quanto costa ciascun tipo di mutuo? E qual è il migliore? Molti mi hanno posto questa “amletica” domanda. Alcuni di voi, inoltre, mi hanno inviato post angosciati sul futuro del loro mutuo misto che è cresciuto a dismisura. Altri vogliono liberarsi del variabile a rata costante e durata variabile (il “famoso” Sonni Tranquilli) per optare per un fisso.

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Ricapitolo in breve: l’unico mutuo di cui si sa per certo il costo, ovvero il montante, la somma che si deve restituire alla banca o alla finanziaria, è il fisso. Né il variabile né tanto meno il misto hanno un costo ben chiaro e anche noi nel nostro data base di www.OFMUTUI.it possiamo indicarlo se non stimandolo in base al tasso e allo spread di oggi. Voglio dire che un variabile sottoscritto alcuni anni fa con spread maggiore di quanto è offerto oggi può costare di più di un fisso, che pure ha spread più elevati. Ma cosa propongono allora banche e specializzate? E come capire se la loro offerta è adatta alle proprie esigenze?

Qualche giorno fa ho incontrato un gruppo di persone che mi aiuta a capire un po’ come sta andando il mercato facendo delle prove reali e chiedendo mutui qui e là. Ebbene più di uno di questi ragazzi mi ha assicurato che il consulente incontrato ha cercato in tutti i modi di proporre loro un variabile o un misto al posto del fisso. In alcuni casi la motivazione è stata quanto meno fantasiosa del tipo: “Nel 2008 l’economia USA crollerà e quindi i tassi scenderanno anche da noi ai minimi livelli raggiunti alcuni anni fa”.

La verità è che nessuna sa cosa accadrà da qui a un anno. Figurarsi tra 15, 20 o addirittura 30 anni. Il periodo di tempo è troppo lungo. Si scommette quindi. Il variabile non è un mutuo peggiore del fisso. Costa meno, almeno inizialmente e se i tassi non aumenteranno ancora o se comunque rimarranno in una forchetta attorno al 6-7% sarà sostenibile. Inoltre crescono le offerte analoghe ai Sonni Tranquilli (l’ultimo prodotto di questo tipo è offerto come novità da FinecoBank e Banca di Piacenza), che quindi in se stesso non si tratta di una offerta-truffa o poco vantaggiosa. Il “peccato” o meglio l’errore di Banca Intesa Sanpaolo, infatti, non sta nel tipo di prodotto offerrto, ma nell’avere spiegato poco e male i rischi di un mutuo come questo nel caso di un aumento di tassi e a fronte di una base di partenza già troppo lunga.

. Inutile quindi oggi agitarsi e pretendere la luna. Quel mutuo è rassicurante se si crede o si spera che i tassi a un certo punto scenderanno invece di salire. Quel mutuo va bene, perché la rata è sostenibile e fissata per un lungo periodo. Tra i sottoscrittori di Sonni Tranquilli che hanno ricevuto la lettera di BI che assicura che la rata rimarrà invariata per un periodo di 35 anni, c’è chi mi chiede se è meglio continuare così pagando interessi molto elevati ma detassabili oppure scegliere un mutuo a tasso fisso sciogliendo il precedente contratto. Pagare molti interessi non è mai una buona idea, partire dal problema delle tasse in meno nemmeno (ci sono altre strade). Il problema rimane la sostenibilità di una rata. Il mutuo a tasso fisso costa di più, lo spread è maggiore e anche il tasso lo è, anche se oggi la differenza è minima. Inoltre non varia mai.

E se davvero i tassi scendessero? Se si ha paura di lasciare un debito ai figli (altra domanda dai vostri post) e, nello stesso tempo, si vuole mantenere una rata bassa e sostenibile, ciò che consiglio è di sottoscrivere una assicurazione vita che, alla propria morte, riscatti il mutuo interamente. E’ una buona idea per chi ha una famiglia e lo so per esperienza avendo visto come sia importante per una famiglia che perde il padre o in cui il padre perde il lavoro avere una stabilità economica fondata sulla casa. Oggi le banche offrono ottimi prodotti assicurativi. Chiaro che con una assicurazione cambiare mutuo sarà più difficile, ma non credo che sia quello che vogliono coloro che hanno scelto un mutuo per dormire sonni tranquilli.

Ultima domanda e ultima risposta: costringere la banca a cambiare il contratto in favore di un tasso fisso? Non credo sia nemmeno questa una buona idea. Prima di tutto credo che la Banca abbia tutte le carte in regola. Chi ha sbagliato sono stati quei suoi dipendenti che non hanno letto le circolari e non hanno spiegato bene i rischi (con un prodotto di questo tipo le spiegazioni dovrebbero raddoppiare). Il contratto sottoscritto è chiaro e regolarmente firmato. Inoltre, ripeto, il prodotto in sé è valido. Un tasso fisso comunque avrebbe una rata meno sostenibile e inoltre si perderebbero tutte le somme pagate fino ad oggi di interessi maggiori.

E il misto? Il misto in effetti è un mutuo che per un po’ è calcolato su un tasso fisso e per un altro periodo di tempo diventa variabile. E’ quindi un mutuo per professionisti nella gestione del denaro. Mi spiego meglio: quella coppia che ha sottoscritto un mutuo a tasso misto, metà fisso e metà variabile, che si lamenta che la rata è cresciuta di ben 200 euro al mese non ha letto bene come funziona il loro mutuo. Con ogni probabilità nel primo periodo era calcolato su un tasso fisso vantaggioso per rendere la rata sostenibile e poi è diventato variabile: quella coppia ha così ha pagato anche lo scotto di maggiori interessi non ancora pagati nel periodo precedente. Ci sono alcune specializzate, prima fra tutti la Banca Woolwich, che preferiscono lanciare tassi civetta vantaggiosi nei primi mesi con tasso fisso particolarmente basso per poi aumentare la rata con un variabile. Se queste cose non sono spiegate bene al momento della sottoscrizione del contratto, e io non posso sapere se è così o semplicemente chi sottoscrive lo fa ad occhi chiusi per una sorta di magica fiducia verso il consulente, è chiaro che si va incontro ad amare sorprese.
Leggi anche:
Tassi in salita: meglio il misto (ma quale?)

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Commenti (10)


Scritto da: Marco

ciao sono Marco,
anch'io ho stipulato in mutuo con Banca Intesa ad ottobre del 2006, il famosissimo "sonni tranquilli".
Il mie è di € 100.000,00 in 20 anni; sono confuso e non so che fare, potete aiutarmi?
grazie




Scritto da: Marco

ciao sono Marco,
nel luglio 2005 ho sottoscritto un mutuo definito "Sonni tranquilli" (per Banca Friuladria) di 140.000 € della durata di 20 anni. Qualcuno mi sa dire di quanti anni circa si è già allungato il prestito?





Scritto da: stefania

Ciao Alessandro,
sono stefania e come te ho sottoscritto il mutuo "sonni tranquilli" o meglio, interminabili incubi.
La banca ad oggi non mi ha data nessuna informazione e il 15 giugno ho appuntamento a Milano alla sede di Adusbeff, sono intenzionata ad andare avanti, a perseguire una denuncia all'Antitrust per pubblicità ingannevole fino alla procura della repubblica!
Mi hanno ingannata 2 volte! Visto che ti vedo molto informato avrei piacere di mettermi in contatto con te e, soprattutto chiederti se è possibile unire tutti noi (che siamo parte lesa) in un'associazione per essere meglio rappresentati e piu' forti, perchè nessuna possa smentire o sminuire l'accaduto.




Scritto da: roberto

ciao stefania
chiamami sono quasi uscito da questa situazione ti diro al telefono per aiutare tanti altri che come me e te per tre mesi non habbiamo potuto dormire sonni tranquilli,
a presto con il piacere di sentirvi numerosi
saluti
roberto 3473825596


Scritto da: Alessandro

Ciao a tutti,
è mia intenzione precisare che se è da un pò che non ci vediamo è perchè ho deciso e ritenuto opportuno portare avanti la mia situazioni in maniera individuale.
Probabilmente vi dico una cosa che conoscete bene, ma la banca mai e poi mai ha intenzione di rimediare ed eventualmente negoziare massivamente. con questo posso ufficialmente affermare che ho raggiunto un accordo per il passaggio a tasso fisso con un T.A.N. a me riservato interessante. A oggi posso solamente dirvi che sono molto soddisfatto.
la trattativa ad ogni modo è stata lunga, imbarazzante e impegnativa. Il consiglio che mi permetto di darvi è quello di non fermarvi al colloquio con il reponsabile di filiale o capo area. rivolgetevi ai vertici del retail.
In ultimo non abbiate premura di contrattare, sarebbe un errore pensare di essersi accaparrati il tasso migliore, a meno che il tasso che vi viene proposto coincida con l'eurirs.
In sintesi e in modo semplice, fate bene i vostri calcoli perchè la trattativa (qualora ci fosse)la dovete condurre voi senza inutile timidezza e soggezione.
Ad ogni modo sbrigatevi, Intesa ha cominciato ad irrigidirsi.
Ciao Stefania e in bocca al lupo.


Scritto da: ROBERTO

Carissimi amici, un ringraziamento va a Francesca Tedeschi ideatrice di questo blog che nononostante tutto ha reso possibile l'aggiornamento di questa situazione, non di poco conto: ad oggi credo che siamo solo in due ad aver chiuso definitivamente questa pratica nel miglior dei modi. Spero che le promesse fatte poi le mantengono.

Il mutuo è a tasso fisso e sapere l'esattezza della rata e la durata, ci fa veramente dormire sonni tranquilli. Ora ho 20 anni difronte a me per estinguere il debito, il tasso concesso e buono 5,35 % a fronte del 5,80% che fanno tutte le filiali dal 1 maggio.

Aspettatevi un altro rialzo per mercoledi 6/6/2007, nonostante questo stringete subito per la chiusura entro l'estate se no finite per la fine dell'anno dove altri rialzi si faranno sentire.

Le spese sostenute del notaio sono state di 1600 € per l'atto nuovo; no spese di estinzione no spese di filiale banca. Il problema maggiore, non ci crederete, e stata l'assicurazione sulla vita. Su una nuova polizza sostitutiva ci chiedono l'anticipo della somma totale per poi stornare quella vecchia.

Non vi preoccupate, sono seri: la valuta è dello stesso giorno, però si rimane con lo scoperto bancario causa bonifico (2 giorni).  Mi permetto di darvi alcuni numeri utili: HDI 06/42103541 responsabile vita.

A presto. Uniti si vince.
ROBERTO
chiamate, vi aiuto non mi nascondo 347/3825596


Scritto da: Marco

Ciao sono Marco, sono sempre più confuso, non so cosa fare, sò soltanto che ho stipulato ad ottobre 2006 il mutuo con Banca Intesa (il famigerato sonni tranquilli).
Parlando con amici esperti, tutti mi consigliavano questa tipologia di mutuo, in modo da avere una rata fissa senza creare problemi al budget familiare.
Io ero gia' perplesso, perchè non sapere quando finivo di pagare il mutuo non mi convinceva; mi hanno convinto dicendomi che tutti gli aumenti (se ci sarebbero stati) sarebbero poi stati riportati alla fine dei 20 anni da me stipulati e che sicuramente, 20 anni dopo il valore di quei soldi sarebbe stato diverso (praticamente 100 euro di oggi fra 20 anni diventa 10 euro, secondo loro).
Io mi sono lasciato convincere ma oggi, non so se ho fatto la scelta giusta, e anche vero che con un tasso fisso, oggi, non avrei mai potuto pagare una rata così alta.
Consigliatemi.
Grazie e scusate per le chiacchiere.


Scritto da: luca.mengoni

buona sera a tutti in particolare ad alessandro e roberto.
Finalmente ho concluso con questi signori anche se non cosi bene con il tasso.
Come già sapete mi hanno applicato alla sede di ancona un 5.80 per 30 anni, comunque di tempo per andare in tribunale per riavere gli interessi che mi hanno sottratto per 16 mesi e vari danni morali e fisici ne ho ancora molto. 
  un unico vantaggio è stato quello di avere una cifra vantaggiosa per l'atto notarile e cioè di 480 euro iva compresa.
Quello che adesso vi dico è che l'associazione notai prese un accordo con le banche ed in particolare pensate voi con banca intesa, ma solo per le rinegozziazioni interne degli stessi istituti bancari.
io ho personalmente la lettera dell'accordo e la metto a disposizione di tutti.
sono certo che quando avrò bisogno io, voi farete lo stesso per me e penso che sia ora che vengano fuori i mutui rinegoziati.
sig. tedeschi la ringrazio per lo spazio che ci dedica, ma però devo dire che dopo che siamo stati in trasmissione non c'è stato nessuno e dico nessuno che al di fuori di internet che abbia scritto nemmeno una riga in nessun giornale, finita la trasmissione siamo rimasti soli a negoziare con dei signori che già ci avevano truffato.
io penso che come al solito se questa vicenda fosse successa in un altro paese ,questa gente l avrebbe pagata molto cara.
La invito a contattarmi in modo che possa almeno lei pubblicare l'accordo che dicevo prima.
saluto tutti luca


Scritto da: alfio

Ciao Stefania, mi chiamo Alfredo anch'io sottoscrittore del famigerato mutuo.
Io non vorrei rinegoziare, loro mi hanno detto quando ho stipulato che al massimo la restituzione poteva allungarsi di 2 o 3 anni, io ora chiedo semplicemente questo.
Altrimenti per pubblicità ingannevole e false dichiarazioni da parte del personale B.I. farò denuncia.
albj2007@alice.it
teniamoci in contatto. Ti saluto. 


Scritto da: lorena

Salve, sono Lorena ed anch'io, come tanti, ho contratto un mutuo con bancaintesa -categoria sonni tranquilli... la famosa rata costante ma con durata variabile in relazione all'andamento del tasso d'interesse.
Dire che me ne sono pentita... è dir poco!!! Sto valutando seriamente di rinegoziare il mutuo con la Bancaintesa per aderire ad uno con tasso fisso.
Ho stipulato un'assicurazione multirisk, e.. sarà possibile rinegoziare il mutuo con bancaintesa? potrò mantenere l'assicurazione o sarà persa?
e.. è proprio vero che il costo del notaio per la rinegoziazione è fissato a € 480,00?
Mi chiarite questa matassa, per favore?

Risponde Francesca Tedeschi: Non hai ricevuto nemmeno una letterina da Intesa Sanpaolo? Strano e male, molto male. Non hai chiesto di incontrare il direttore della tua fililiale? No? Male, molto male. Ti rassicuro: puoi discutere con la società che ti ha stipulato l'assicurazione e trasferire lo stesso su un altro mutuo. Per loro non cambia nulla, a meno che tu non chieda più soldi. Ti rassicuro anche sul notaio: quella cifra dovrebbe essere rispettata. Il problema che quella "casta" è riuscita a far passare una "liberalizzazione" tutta a scapito nostro e quindi ci sarà sempre un notaio che dice che "non esistono più parametri" e quindi ti spara cifre assurde. Evitalo e fallo evitare. Cerca un notaio onesto, magari te lo indica anche la banca, ma sarebbe meglio di no. Terza cosa: prova anche ad informarti presso altre filiali di altre banche, magari trovi maggiori vantaggi, non si sa mai. Chiedere un mutuo è un lavoro, ma va fatto. Ultima cosa: ricorda che avendo un mutuo variabile a rata fissa hai praticamente pagato quasi solo interessi e quindi la banca ci guadagna e tu ci perdi. Quindi se ti fidi del fatto che i tassi dovrebbero stare un po' fermi, almeno per i prossimi anni e poi attestarsi su tassi intorno al 6-7% e la rata rimane per te sostenibile, come si dice, rimani dove sei. Il variabile a rata fissa ha i suoi svantaggi, ma anche vantaggi soprattutto se sul lungo periodo. Nel caso ridisucti un tetto massimo a cui arri are, cioè un Cap: in pratica si scommette su un tasso massimo che non va superato nel calcolo degli interessi.


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