Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, nel 2009 il mercato immobiliare continuerà ad essere negativo. Grandi difficoltà per la fascia medio/bassa - quella che, per comprare casa, non può spendere più di 250 mila e, comunque, ha bisogno del mutuo. Buone opportunità per chi può spendere fino a un milione di euro. Inesistente il mercato degli affitti. Negli Stati Uniti, si soffre ancora.
Ma la fase più critica è alle spalle.

"Il mercato immobiliare del 2008 si sta chiudendo maluccio", premette Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che in mutui@confronto tiene il suo videoblog. Il crollo delle compravendite (-15%), i prezzi in calo (mediamente del 5%), e i tassi ancora elevati fanno da sfondo al mercato della casa. "Ma la situazione è migliore rispetto a quanto accaduto in altri Paesi, come gli Stati Uniti, la Gran Bretagna, e in parte anche la Germania, e tutto sommato ci fa sperare abbastanza bene per i prossimi 12 mesi".

La fase più critica sarebbe dunque alle spalle, secondo Breglia, che smentisce le analisi più catastrofiche sull'andamento del mattone, in Italia, ma non solo. "Gli Stati Uniti sono un mercato molto complesso. In realtà, ci sono già due andamenti molto differenziati. La situazione di crisi legata ai mutui subprime e alla famiglie – soprattutto di immigrati - che non riescono a pagare una casa, è concentrata in alcune aree: California del Sud, il Texas, il Minnesota. ":L'esito delle elezioni americane potrebbe migliorare questa situazione, ma soltanto se a vincere sarà Obama". Diverso è il mercato degli apartments, gli appartamenti in condominio delle città, dove non solo il mercato nell'ultimo anno non ha avuto una discesa, ma addirittura un lieve incremento. E stiamo parlando di città come New York, Boston, San Francisco, Chiacago, Houston. Sicuramente, conclude Breglia, "ritengo che sia finita la fase più critica del mercato americano".

E in Italia? Per adesso la situazione è caratterizzata da una grande difficoltà della domanda medio bassa, cioé di coloro che possono acquistare una casa fino a 250mila-300mila euro. Anche perché, nella maggior parte dei casi, queste persone hanno necessità di finanziare l'acquisto della casa con un mutuo. Il problema è che non solo i tassi sono alti, ma, soprattutto, le banche sono molto diffidenti. "Si tenga presente che, per comprare una casa di 250mila euro oggi ne occorrono almeno 100mila disponibili. Il che non è un'impresa facile...". C'è anche un altro elemento. "In questa fase, le persone che hanno bisogno di un mutuo sono anche quelle che hanno maggiori preoccupazioni sul futuro, perché si rendono conto che la recessione si tradurrà in licenziamenti e in una riduzione nei redditi delle famiglie. Questa fascia di mercato sarà ferma anche per tutto il 2009".

"Per quanto riguarda gli affitti, non esiste un mercato in Italia", chiosa il presidente di Scenari Immobiliari nel suo blog. Su questo fronte, un'offerta molto ampia, si scontra con livelli di canone praticamente irraggiungibili per la maggior parte dei potenziali inquilini. Il risultato è un paradosso: "A fronte di migliaia di case in affitto" , circa il doppio rispetto ad un anno fa, "i contratti effettivamente conclusi sono dimezzati in un anno fa".

Il 2009 non sarà nero, ma neppure roseo e vedrà il consolidamento di due flussi. Da una parte una contrazione ulteriore delle compravendite e dei prezzi nelle mercato medio/basso - zone periferiche, piccoli centri ecc. Dall'altro, il mercato medio alto, di chi può spendere 700mila/un milione di euro, ricorrendo al finanziamento in misura residuale. Questo mercato, secondo Breglia, presenta dei margini, anche notevoli, di miglioramento. "È chiaro che, nei numeri, il saldo fa un mercato negativo. Ma bisogna tener presente questa dinamica a doppia velocità. Anche perché il trend che", conclude il presidente di Scenari immobiliari, "è destinato a restare per molto tempo". (video e testo a cura di PierEmilio Gadda)