Dubbio: Sono andato in banca per sostituire il mio mutuo a tasso variabile con un mutuo a tasso fisso, sempre con la stessa banca. So che dovrò pagare nuovamente le spese del notaio nonostante abbia già sborsato per l’acquisto della casa una cifra molto elevata. Mi chiedo: è giusto, restando con la stessa banca, doverle ripagare? Non c’e’ modo di contenere questo nuovo esborso di denaro?

Risposta: No, non c'è. Ma il Governo si è accordato con il Consiglio dei Notai, il Notariato, per contenere le parcelle tra i 1500 e i 3000 euro. Attenzione: anche per i Notai vale sempre il consiglio di chiedere il preventivo a più di uno scegliendo in base al prezzo. Se sia giusto o meno è un altro discorso: una sostituzione di fatto cambia il contratto, che va tutelato dall'atto notarile sia per la banca che per il proprietario dell'immobile. Il consiglio è: farsi dare dalla banca con il nuovo contratto anche un extra prestito, incluso nel mutuo, per pagare la parcella del notaio. E magari pagare il Notaio a rate.

Dubbio: Ci siamo comprati la nostra prima casa subito dopo esserci sposati, e abbiamo scelto un mutuo a tasso variabile che ci sembrava allora – 5 anni fa – più affrontabile. Oggi la rata e’ diventata insostenibile, e per questo motivo abbiamo deciso di chiedere alla nostra banca la sostituzione con un mutuo a tasso fisso. Con nostra grande sorpresa, la banca ha rifiutato l’operazione. Puo’ davvero farlo? Se non e’ cosi’, a chi dobbiamo rivolgerci per tutelare i nostri diritti?

Risposta: Le faccio anch'io una domanda. Che motivazione ha addotto il funzionario della sua banca per rifiutare la sostituzione? Lo chiedo perché la banca potrebbe averlo fatto in base al reddito, in base al fatto che avete saltato qualche rata o non pagato qualche debito. Lei ha diritto a chiedere la motivazione. La chieda scritta con lettera raccomandata, nel caso tergivesassero. Facciamo due conti. Oggi qualora avesse chiesto nell'ottobre 2002 un mutuo a tasso variabile, mettiamo, per 100 mila euro restituibili in 15 anni, che è la simulazione standard che abbiamo fatto noi di Of-Osservatorio finanziario per mettere a confronto i diversi mutui, lei avrebbe iniziato pagando una rata mensile di circa 758 euro pari ad Euribor a tre mesi che allora era pari a 3,31% oltre a uno spread dell'1,20%. Oggi gli spread sono scesi sotto l'1%, soprattutto per il variabile, quindi intanto le consiglierei di rilanciare alla sua banca per sostituire il suo mutuo con un altro variabile con spread inferiore. TANTO PER CAPIRE. Ma facciamo, appunto due conti, quanto le costerebbe una rata a tasso fisso oggi, oltre alle spese di sostituzione? Lei ha ancora un debito residuo di circa 74 mila euro. Ma dovrebbe però prevedere circa 1500 euro per il notaio, imposta sostitutiva dello 0,25% dell'importo finanziato e le spese di estinzione anticipata calcolate sempre sui 74 mila euro per circa lo 0,25%. Poi ci sono ancora spese di istruttoria e perizia che alcune banche abbuonano e altre no. Lo richieda comunque sempre. In tutto, euro più euro meno, circa 2300 euro. Li aggiunga ai 74 mila e diventano circa 77 mila, per un tasso fisso di circa il 6% per 10 anni lei verrebbe a pagare al mese circa 855 euro, più o meno ciò che paga oggi con il vecchio mutuo, forse 50 euro in più al mese. Ma sarebbe al riparo da altri futuri aumenti.

Dubbio: Senza rinegoziare il mio mutuo a tasso variabile, quali soluzioni ho per fronteggiare l’aumento della rata mensile?

Risposta: Può chiedere un allungamento del periodo di ammortamento, alcune banche lo concedono senza rinegoziare nulla. Ma andrebbe comunque alla fine a pagare più interessi. In pratica può chiedere di fermare la rata, una rata fissa con durata variabiabile.

Dubbio: Sono entrato in possesso di una consistente somma di denaro con la quale vorrei estinguere anticipatamente il mutuo sulla mia prima casa. Mi sono informato in merito e ho scoperto che il decreto del Governo prevede un risparmio su questo tipo di operazione: e’ possibile quantificarlo?

Risposta: Fortunato lei! Sì ci sono risparmi notevoli soprattutto per chi ha ancora un debito residuo elevato su cui si calcola la cosiddetta PENALE DI ESTINZIONE. Per fare un esempio, se lei deve alla sua banca, mettiamo, ancora 100 mila euro invece di pagare l1,5 o il 2% su questa cifra oggi pagherà in alcuni casi anche nulla, dato che alcune banche hanno azzerato la penale per i mutui a tasso variabile e fanno pagare al massimo lo 0,50% per un mutuo a tasso fisso. Comunque l'intesa con le banche e le associazioni di categoria ha prodotto un tariffario che in sintesi è il seguente: Per i mutui contratti prima del 2001, siano essi a tasso fisso o a tasso variabile, l'intesa prevede una soglia massima di penale dello 0,50%, con una clausola di garanzia dello 0,20%. Per chi, cioè, ha già una penale dello 0,50% la commissione per l'estinzione anticipata scende allo 0,30%. Per i mutui a tasso fisso accesi dopo il 31 gennaio del 2001, le soglie salgono e vengono invece suddivisi in due metà temporali. Primo, se il prestito viene estinto entro la prima metà la soglia massima della penale applicata sarà dell'1,90% (anche in questo caso con due clausole di garanzia dello 0,15% per i mutui ad un tasso fino all'1,25% e dello 0,25% per i mutui a tasso compreso tra l'1,25% e l'1,90%). Per la seconda metà, cioè ad esempio all'undicesimo anno nel caso di un mutuo ventennale, la soglia massima sarà dell'1,50%. Per tutti i mutui, sia quelli a tasso fisso che quelli a tasso variabile, contratti prima o dopo il 2001, sarà inoltre applicata una penale ridotta allo 0,20% durante il terzultimo anno dall'estinzione naturale, mentre nel penultimo o nell'ultimo anno la commissione verrà totalmente annullata.

Dubbio: E’ sempre molto difficile avere delle informazioni precise. Spero possiate darmele voi…. E’ giustificato questo allarme sul tasso variabile dei mutui o potrebbe accadere che la gente corre a stipulare un fisso (oggi non inferiore al 6%) e poi il costo del denaro si abbassa come è accaduto in altri paesi? E’ possibile fare una previsione esatta?

Risposta: Non è possibile, purtroppo. Dipende da troppi fattori. Ci sono alcuni segnali che fanno presagire il peggio, però, prima di tutto il fatto che, nonostante l'enorme immissione di liquidità da parte delle Banche centrali Usa ed Europea negli ultimi due mesi e la riduzione di mezzo punto del saggio di interesse praticato dalla Fed e il mancato aumento del tasso voluto dalla Banca Centrale Europea, i tassi interbancari reali, da noi l'Euribor a tre mesi, non scendano, anzi continuino a salire. L'Euribor a tre mesi durante la crisi d agosto era al 4,63% e a fine agsoto era salito a quota 4,73%. Oggi, nonostante il saggio d'interesse BCE sia rimasto fermo al 4%, continua a salire ed è quasi a quota 5%.

Dubbio: Quando mi sono recato in banca con mia moglie, ho scoperto che non era possibile rinegoziare il nostro mutuo, perchè era stato “cartolarizzato” dalla banca. Vorrei sapere che cosa significa e se posso oppormi a questa situazione in qualche modo.

Risposta: Questa scusa della cartolarizzazione è ormai davvero ricorrente e non ha proprio senso. La sua banca, come uttte, hanno spostato i debiti verso un'altra entità. ma questo non toglie che il suo mutuo sia comunque soggetto alle normative europee e a quelle italiane e quindi possa essere ridiscusso, rinegoziato, come qualsiasi altro.

Dubbio: Esiste un modo per calcolare esattamente quando conviene sostituire il mutuo a tasso variabile con un fisso tenendo conto di tutte e spese che la rinegoziazione prevede?

Risposta: Certamente sì. Se vede abbiamo fatto anche delle chiare simulazioni sul nostro sito. Ne cito solo una: Prendiamo l’esempio di un cliente che tre anni fa ha sottoscritto un mutuo a 25 anni e tasso variabile, con spread di 1,50 punti percentuali e che oggi si reca in banca per una sostituzione. Osservatorio finanziario ha chiesto ad alcune una simulazione. Considerando l’ Euribor del giorno (4,51%), con lo spread attuale (1,50%) la rata attuale è di 957 euro. Con le nuove offerte a spread inferiore allo 0,90%, sempre per un mutuo variabile, la nuova rata sarebbe di 892 euro, con un risparmio di 65 euro al mese, che moltiplicato per 22 anni sarebbe di 17.160 euro. A scopo promozionale, poi amlcune banche propongono di avccollarsi la penale di estinzione anticipata (750 euro, nel caso considerato). Proviamo a vedere i costi. Notaio: 2.000 euro. Imposta sostitutiva: 0,25% (calcolata sui 140.000 euro che restano da pagare), 350 euro. Spese di istruttoria, di perizia e di estinzione del vecchio mutuo: zero. Totale: 2.350 euro. Quindi 17.160 – 2.350 = 14.810 euro risparmiati.

Dubbio: Stiamo per fare il grande passo e deciderci ad acquistare la nostra prima casa, ma siamo molto spaventati dalle mille voci che si sentono sui mutui. A quali, solide regole ci dobbiamo attenere per cercare di limitare al massimo le sorprese? Abbiamo entrambi un lavoro fisso ma in casa non entrano piu’ di 1.900-2.000 euro al mese.

Risposta: Il problema non sono le entrate e i risparmi, ma i prezzi elevatissimi delle abitazioni. Che mutuo potete permettervi? Domandatevi piuttosto che casa potete permettervi? Non mi avete detto quanti risparmi avete da mettere sul piatto. Mettiamo che non ne abbiate proprio. Oggi è possibile chiedere un mutuo anche al 100% del valore dell'immobile dato a garanzia. Le banche offrono questi mutui con spread un po' più elevati e spesso anche con uno spread ulteriore per tutelare il cliente con una assicurazione multirischi. Un mutuo al 100% costa quindi di più, in media un punto e mezzo, 2 punti in più rispetto a un mutuo all'80%. Mi manca anche un altro elemento: quanto pagate al mese oggi di affitto? E' bene partire da lì. Se pagate un affitto, mettiamo di 800 euro, provate a vedere cosa potete ottener con una rata mensile analoga. Credo che possiate ottenere 100 mila euro per 30 anni con una rata mensile di circa 550 euro, con un tasso di circa il 6%.

Dubbio: E’ vero che la sostituzione del mutuo non puo’ essere superiore al 60% del mutuo originario?

Risposta: Vero. Ma si arriva facilmente all'80% con i nuovi mutui cash o liquidità. Sono prestiti che aggiungono una cifra a quella richiesta per sostituire il mutuo, con la giustificazione di spese personali, di trasloco, notaio, ristrutturazione e così via.

Dubbio: Ho chiesto ad una banca di poter “surrogare”, in pratica “subentrare”, al mio vecchio mutuo assai meno conveniente, ma la risposta e’ stata negativa in quanto non sarebbero ancora chiare le procedure per ricorrere a questo tipo di operazione. Visto che la stessa era prevista nel decreto Bersani di parecchi mesi fa, vorrei sapere quando sara’ veramente attuabile e favore di noi poveri cittadini.

Risposta: Ho una notizia molto positiva. Posso annunciare che la prima surrogazione è stata fatta. Noi di OF avevamo denunciato a inizio settembre che non c'era stata alcuna surrogazione, notizia ripresa un po' da tutti. Era vero. Secondo i Notai nella legge Bersani c'era un vizio di procedura che è stato risolto a fine settembre e quindi oggi anche la sua banca non dovrebbe avere problemi. Si rivolga prima a un Notaio di fiducia.

Dubbio: Io con la mia compagna abbiamo deciso di aprire un unico conto corrente per ridurre i costi di gestione. Io ho un conto solo online e mi trovo bene, zero spese, tutto sul web e avrei deciso quindi di chiudere tutti e due i conti e di aprire un unico conto cointestato con questa banca. Ma stiamo anche valutando di acquistare la nostra prima casa (quindi dovremmo richiedere anche un mutuo!) e, forse, anche per questo motivo ho mille dubbi che mi assalgono. E' meglio avere due conti in due banche diverse e magari in una tradizionale?

Risposta: Tranquillo. Anche le banche con conti solo online oggi offrono mutui. A dire il vero oggi i mutui li offrono un po' tutti, sono diventati prodotti da supermercato, quasi. Ma attenzione: meglio se fai una verifica su più banche e specializzate e fai anche un preventivo usando un simulatore come quello nostro così ci vai preparato.

Dubbio: Non vorrei perdere con un nuovo mutuo le agevolazioni che adesso ho per la prima casa. Che devo fare?

Risposta: Se rinegozi un mutuo prima casa con un altro oggi c'è una novità importante. No si perdono i vantaggi fiscali, ma attenzione, solo sull'importo residuo del mutuo precedente e non su eventuali cifre aggiuntive richieste.

Dubbio: Ma quando vale davvero la pena di sostituire il mutuo?

Risposta: La sostituzione va sempre valutata attantamente. Può valere la pena, ad esempio, se si hanno altri debiti con tassi superiori a quelli di un mutuo: si sostituisce il mutuo attuale con un altro magari con una aggiunta di liquidità e si pagano meno interessi rispetto al prestito personale, ad esempio. Oppure se si riesce ad ottenere un mutuo con tasso inferiore, con spread minore, con un periodo di ammortamento più lungo e così via. In genere la banca cerca sempre di porre ostacoli se il mutuo in corso non ha restituito al creditore, cioè alla banca, almeno il 20% del capitale, il che avviene in almeno 5 anni, almeno nella nostra simulazione di 100 mila euro in 15 anni. Gli ostacoli sono numerosi: c'è chi chiede di aprire un conto corrente, c'è chi parla di cartolarizzazine, ho letto domande nel mio Blog che parlavano di motivazioni di questo genere: "il computer della banca mi dice che il suo mutuo non si puo' ridiscutere".

1) Il ritardo delle banche e gli Azzeccagarbugli
2) Le parole chiave: rinegoziazione, sostituzione, surrogazione
3) Meglio la surrogazione o la sostituzione?
4) Rottamare il mutuo conviene davvero?
5) I tempi della surrogazione