Mutui lunghi 30, 50, 60 anni. Un ergastolo?

Tasso fisso, 100 per cento e 40/50/60 anni per restituire il debito. Queste le caratteristiche del mutuo del 2007. L'ennesimo ultimo rialzo dei tassi da parte della Banca Centrale Europea (BCE), che ha portato il costo del denaro al 4%, unito all'annuncio di un altro aumento al 4,5% in autunno, hanno lasciato il segno.

Chi domanda un finanziamento oggi lo pretende a tasso fisso: la rata senza rischi, anche se più cara, è il sogno delle famiglie, in particolare delle nuove giovani famiglie che del futuro non si fidano. Il mutuo affitto o sonni tranquilli, cioè il variabile a rata fissa, ma con durata non certa, è considerato poco chiaro e rischioso. Quando durerà davvero? Al termine del periodo massimo di ammortamento, sui 30-35 anni, mi rimarrà ancora da pagare una quota del capitale? Lo stesso dicasi per i variabili con tetto (Cap), assicurati e per il tasso misto. Piace, invece, anche perché l'abitazione è sempre più cara, il mutuo al 100%. E se la rata deve essere sostenibile, ben vengano mutui a 40 anni e, perchè no, anche a 50 o 60 anni. Tanto se le cose andranno meglio in famiglia, grazie al decreto Bersani, restituire in anticipo il debito non costerà niente di più.

Qualche dato a supporto: Genworth Financial, società che opera nelle assicurazioni per i mutui e che consente a 20 banche italiane di erogare finanziamenti al 100%, ha scoperto che nel primo trimestre 2007 il 51% dei clienti di mutui al 100% hanno scelto prodotti a tasso fisso contro un 49% di prodotti a tasso misto e variabile. E la percentuale è destinata ad aumentare secondo i dati che arrivano dalle banche nel secondo trimestre 2007. Anche le rilevazioni Assofin nello stesso periodo mostrano come le erogazioni totali a tasso fisso siano cresciute sostanzialmente raggiungendo il 43% delle nuove erogazioni, rispetto ad un 18% di media nel 2006 e l’11% nel 2005. E questo per tutte le tipologie di mutuo.

La scelta verso mutui al 100% è trainata dall'entrata sul mercato di prodotti che permettono anche questa possibilità, da un lato, e dall'altro dalla necessità impellente di trovare casa a fronte di una crescita esagerata degli affitti. Non a caso una metropoli come Milano si sta spopolando e le giovani coppie sono costrette ad uscire dalla cintura urbana a causa dei prezzi elevati. Per i manager della Genworth la preferenza per il tasso fisso dovrebbe essere predominante per tutto il 2007.

Il mutuo al 100% è più caro ovviamente, come lo è un mutuo a 40 o 50 anni. Eppure le richieste di mutui con ammortamenti lunghi una vita, o meglio due, cresce al punto che quasi tutti gli operatori propongono quello a 40 anni e si è affacciato sul mercato anche un grosso gruppo bancario, UBI Banca con un mutuo a 50 anni. Non è a tasso fisso, ovviamente, ma un mutuo variabile con una innovativa formula di spread che scendono via via che passano gli anni e si è bravi pagatori. Formula usata anche da Banca per la Casa per il suo Mutuo Premium, disponibile anche nelle filiali UniCredit Banca.

Come funzionano queste due nuove tipologie di mutuo a spread decrescente e soprattutto un mutuo a 40, 50 o 60 anni è davvero conveniente? Mutuo Sempre Light – 50 anni di UBI Banca, che ha anche un suo sito con musichetta (www.mutuosemprelight.com) e un bel calcolatore, purtroppo non aggiornato per cui (attenzione!) la rata sembra molto più bassa di quella che è effettivamente (l'Euribor di riferimento è dello scorso marzo), offre per le richieste effettuate entro il prossimo 30 settembre, uno spread che parte da 0,69% decrescente di 5 punti base ogni anno a partire dal quinto anno, fino a raggiungere lo 0,19% al cinquantesimo anno. Un modo per ovviare all'inevitabile aumento dei tassi? No, rispondo all'UBI Banca dove prevedono un aumento massimo fino al 6 per cento per poi rimanere stabile. Speriamo sia vero.

Ma facciamo un calcolo con il tasso di oggi (4,10% l'Euribor a un mese): chiedendo 100 mila euro per 50 anni la rata mensile sarebbe di 440 euro. L’importo finanziabile è fino all’80% del valore degli immobili offerti in garanzia, zero spese di incasso rata, di estinzione anticipata, di riduzione finanziamento e con spese fisse di istruttoria pari a 199 euro. Ma a chi si rivolge un mutuo così lungo (e quindi anche così caro, il montante da restituire in pratica arriva a quasi il triplo della somma prestata, cioè nel caso della simulazione sopra descritta la somma da restituire o montante, sui cui si basano i confronti del Data Base OFMutui.it è di circa 265 mila euro)? Per Elisabeth Rizzotti, responsabile marketing retail banking di UBI Banca, si tratta di un prodotto pensato per i giovani, ma offerto ai genitori. In pratica si inizia a pagare il debito per una casa intesta al figlio, quando è ancora molto giovane: l'età massima del richiedente è 30 anni. Ma non solo. C'è anche l'idea di "rottamare" i mutui a tasso fisso contratti nel 2001, oggi non più convenienti. Oppure di venire incontro alle esigenze di chi vuole permettersi di acquistare una casa in centro o semicentro invece che fuori città: la rata è sostenibile e nello stesso tempo si risparmia tempo e denaro per sempre più lunghi e logoranti spostamenti.

La formula Premium firmata da Banca per la Casa invece funziona così: dalla 1° al 35° rata lo spread è pari all'1,00%, dalla 36° alla 47° rata scende al 0,90% e ancora allo 0,80% dalla 48° alla 59° rata per arrivare a quota +0,70% dalla 60° rata a fine mutuo. Ma perché questo nuovo impegno a guadagnare di meno sul finanziamento erogato? Per premiare i bravi pagatori, certo, soprattutto in un periodo di sofferenze legate a debiti che non si riescono più a pagare, ma anche un modo per invogliare a scegliere il tasso variabile. Inoltre c'è la necessità di fare entrare nel business del finanziamento ipotecario quanto più persone è possibile, dato che è l'unico prodotto finanziario che i continui a tirare nel mercato retail.

Ed ecco che ci prova anche Intesa Sanpaolo con un progetto legato ai giovani che non hanno un reddito sicuro. In Italia, nel 2003, i giovani di età compresa tra i 18 e 35 anni che vivevano in famiglia erano 7,5 milioni, circa il 59% del totale. In Europa la percentuale non superava il 30%. Negli ultimi 10 anni, inoltre, la percentuale di quelli che vivono con i genitori è ulteriormente aumentata di circa il 10%. Inoltre i giovani non hanno buoni rapporti con il mondo bancario, si sentono poco considerati: il 67% dei lavoratori atipici dichiara di non aver la possibilità di accesso al credito e il 70% di non riuscire ad ottenere un mutuo. E oltre il 60% del lavoro atipico è svolto da giovani.

Intesa Sanpaolo, duramente colpita dal caso Sonni (poco) tranquilli, come si legge anche nel blog di Francesca Tedeschi prova a riconquistare questo importante "segmento di mercato" che, come si legge in una nota del gruppo, negli ultimi decenni ha maturato necessità e aspettative che non sempre hanno trovato adeguate risposte da parte del mondo finanziario. Progettogiovani 1.0 (ci sarà anche una seconda "release" Progettogiovani 2.0?) di Intesa Sanpaolo è un’offerta basata su due nuovi prodotti, un mutuo e un prestito personale, studiati per rispondere alle specifiche esigenze dei giovani. In pratica si aiutano le giovani coppie e mettere su casa, letteralmente: le offerte sono analoghe, nelle garanzie richieste, a quelle per un mutuo per atipici. I giovani clienti dovranno dimostrare di essere "lavorativamente attivi", cioè impiegati senza contratto a tempo determinato. Devono avere inoltre avuto un occupazione retribuita durante almeno 18 degli ultimi 24 mesi; dovranno inoltre dare comunicazione preventiva laddove fosse necessario posticipare il pagamento delle rate, come previsto dalle condizioni contrattuali.

Il mutuo è fino al 100% e per 40 anni a tasso fisso (qui sta la novità, dato che al massimo i mutui a tasso fisso arrivano a 30 anni) e variabile con inoltre una flessibilità del piano di rimborso: per tutta la durata del mutuo, informando preventivamente la banca, si ha diritto a posticipare il pagamento di 6 rate, in caso di necessità. Se ne ha diritto al più per 3 volte, senza spese. Inoltre è garantita la possibilità di accorciare o allungare il piano di rimborso di 5 anni, purché la durata complessiva non superi i 40 anni. Anche in questo caso, senza spese. Ma attenzione: con un bel po' di interessi in più, come vedremo. Sul sito www.giovani.intesasanpaolo.com si trova un bel calcolatore per provare l’importo delle rate del prestito e del mutuo e avviarne la richiesta, che si può fare solo in filiale. Ed ecco una simulazione reale: per 100 mila euro a tasso fisso per 40 anni il montante da restituire sale a 294806 euro a fronte di una rata mensile costante per oltre un quarto di secolo di 614,18 euro. In pratica il mutuo costa tre volte il finanziamento richiesto.

Facciamo una prova a 30 anni: montante a 227 mila euro circa e una rata di poco superiore alla precedente pari a 632,7 euro. 18 euro in più al mese a fronte di 10 anni in meno di rate da pagare e soprattutto a fronte di ben quasi 80 mila euro in più! Ne vale la pena? Facciamo anche il caso dei 15 anni standard della simulazione di OFMutui.it: montante a quota 173 mila euro circa e rata mensile che supera di poco i 700 euro al mese.

Offerta Doppia Fedeltà è il nome dato a una nuova iniziativa di vendita di prestiti ipotecari che prevede l’accensione di un mutuo di Banca UCB a tasso scontato aprendo un conto corrente BNL. Lo sconto è una formula commerciale tradizionalmente usata ad esempio nel settore delle auto, ma per i mutuo sembra essere la prima volta. Un "cross selling" alla francese, che s'inserisce nella più generale strategia di BNP Paribas in Italia che vuole incentivare le sinergie tra le società del gruppo proponendo una gamma prodotti completa e a condizioni competitive. Soprattutto dopo la non brillante performance raggiunta, a quanto risulta a Of, dal Mutuo Revolution di BNL, che, ricordiamolo è un altro finanziamento al 100% e fino a 40 anni, ma con formula forse un po' troppo complicata: è un mutuo con pre-ammortamento per 5 anni e con rata fissa, ma durata variabile nel tempo anche se garantita contrattualmente da un tetto massimo, che varia in base alla forza contrattuale del cliente (da qui il problema, dato che conoscere il cliente non è così facile, sembra, nemmeno per un gruppo così consolidato come BNL).

Gli incrementi delle rate del mutuo di BNL, previsti ogni 5 anni, sono sostanzialmente allineati al costo della vita, con l'obiettivo, dicono i manager BNL, di mantenere inalterato il potere d'acquisto del mutuatario. L’Offerta Doppia Fedeltà, nello specifico, prevede invece uno sconto sul tasso del mutuo UCB per i nuovi clienti che aprono un conto corrente bancario BNL a scelta tra Conto BNL Family-Clienti UCB e Conto BNL Revolution con condizioni speciali studiate ad hoc. Lo sconto applicato da UCB è valido per tutta la durata del mutuo, si estende sia alla gamma di mutui UCB a tasso fisso che a tasso variabile ed è legato all’apertura e al mantenimento di uno dei due conti correnti BNL (per verificarne le caratteristiche vai a ContiCorrenti@confronto .com).

"Clicks without bricks", l'online senza una rete di filiali, non sembra proprio funzionare. Nemmeno per un colosso del prestito come è GE Money. Soluzione numero uno: adottare subito una rete di vendita bella e pronta di un'altra banca. L'ha fatto per il factoring con Banca delle Marche. E adesso lo ha fatto di nuovo per prestiti e mutui con Banca Antonveneta, gruppo ABN AMRO. E lo farà ancora, dato che l'online non sembra avere trainato nuovi clienti negli ultimi due anni in numero sufficiente. Nelle filiali del gruppo Antonveneta, infatti, si possono trovare anche i prodotti per le famiglie di GE Money, in particolare prestiti garantiti contro cessione del quinto dello stipendio, di consolidamento dei prestiti familiari e alcune tipologie specifiche di mutui casa. «Quest’accordo permette di rafforzare la nostra presenza sul mercato italiano – spiega Patrizia Zambianchi, CEO di GE Money Bank in Italia – come fabbrica di prodotto per le grandi banche retail, come Antonveneta ». Il problema è che vendere questi prodotti così innovativi per il mercato italiano non è affatto semplice e chi vende ha già problemi ad apprendere come fare con prodotti super semplici come conti e mutui a tasso fisso o variabile.

Ma allora come fare conoscere meglio il mutuo in tutte le sue componenti innovative? Meglio farlo capire con un gioco, anzi con un video-gioco. Si chiama “MUTUO STREET” il business game che consente di cimentarsi in maniera realistica nell’universo dei mutui immobiliari. La partecipazione è gratuita e chi vince può svolgere uno stage presso una banca (Antonveneta ABN AMRO - Banca ITALEASE - BNL gruppo BNP Paribas - Deutsche Bank Mutui - Fonspa Bank) ed avranno, inoltre, anche la possibilità di partecipare gratuitamente ad un Executive Master in Bank Management. Il gioco funziona così: una volta che viene fatta una richiesta di mutuo bisogna trovare la migliore tra quelle proposte nel gioco e inoltre elaborare un’idea di mutuo che sia innovativa rispetto al mercato. Il progetto è rivolto a studenti universitari di tutti i corsi di laurea e laureati (lavoratori e non) con un’età massima di 32 anni. Si può partecipare singolarmente o in squadre formate al massimo da tre componenti. Si partecipa esclusivamente on line attraverso il modulo di partecipazione disponibile sul sito www.captha.it. Tutte le squadre partecipanti possono accedere ad un’area riservata all’interno del sito www.captha.it, dove saranno disponibili tutti gli strumenti per partecipare. Captha è una società specializzata nel Banking e nel Finance e collabora con grandi Banche d'Investimento per offrire servizi di Advisory alle Banche e alle Istituzioni Finanziarie in Italia. Captha si propone nel mondo della formazione come “centro di competenza” nel Banking e nel Finance, attorno al quale far nascere una serie di opportunità ed iniziative, tra le quali Master in Banca e Finanza.