Il ritardo delle banche e gli Azzeccagarbugli

“Non facciam niente, - rispose il dottore, scotendo il capo, con un sorriso, tra malizioso e impaziente. - Se non avete fede in me, non facciam niente”. Chi parla è il dottore Azzeccagarbugli, avvocato di Lecco cui il Renzo dei Promessi Sposi si rivolge, per essere assistito contro don Rodrigo. La stessa risposta è toccata anche a chi, in queste settimane, si è recato in filiale (o dal notaio), per “rottamare” il proprio mutuo, chiedendo informazioni sulla “portabilità” dei finanziamenti ipotecari, introdotta dal cosiddetto “Bersani-Bis”.

In base a quanto previsto dal secondo decreto sulle liberalizzazioni, poi convertito in legge dello Stato il 2 aprile scorso (legge n°40/2007) - dal 2 febbraio, il cliente di un istituto finanziario, di una banca o di un ente previdenziale può chiedere di “trasferire” il vecchio mutuo ad un’altra banca, anche mediante scrittura privata, senza l’obbligo di cancellare la vecchia ipoteca (che fa da garanzia al nuovo finanziamento) e senza perdere i benefici fiscali previsti per la prima casa. Ma attenzione: secondo quanto emerge dall’inchiesta che Of-Osservatorio finanziario ha condotto sulle principali banche che operano in Italia, ad oggi, neppure una sola surrogazione (questo il termine tecnico per indicare l’operazione di trasferimento dell’ipoteca dal vecchio mutuo al nuovo finanziamento) è stata completata. Neppure una.

Le cose non sembrano andare meglio se consideriamo le altre due possibilità attraverso cui il cliente può “rottamare” il vecchio mutuo: la rinegoziazione e la sostituzione: Nel primo caso, il cliente ricontratta con la sua banca le caratteristiche del finanziamento: importo, durata, oppure tasso. Ammesso che riesca ad ottenere condizioni migliori: “Oggi sono stato nella filiale della mia banca, Intesa Sanpaolo, per chiedere una rinegoziazione”, racconta un lettore sul blog di mutui@confronto. “Nel sistema informatico, pare sia apparsa al funzionario con cui ho parlato la dicitura “contratto non rinegoziabile”: quindi, niente da fare”. Non si tratta, purtroppo, di un caso isolato. In base a quanto Of è in grado di ricostruire, spesso la rinegoziazione viene non solo negata, ma neppure presa in considerazione dalla banca mutuante.

Nel secondo caso, quello della sostituzione, si estingue il precedente mutuo, si cancella la vecchia ipoteca, iscrivendone una nuova a garanzia del finanziamento acceso presso la nuova banca. I costi sono, tuttavia, più elevati e, dal punto di vista strettamente economico, non sempre l’operazione risulta conveniente.
Al momento, tuttavia, le maggiori difficoltà si riscontrano sul tema della “surrogazione”, attraverso cui l’ipoteca viene semplicemente “trasferita” dal vecchio mutuo a quello nuovo, acceso presso la seconda banca, senza che sia necessaria la cancellazione della prima garanzia ipotecaria. Rispetto alla sostituzione, questo dovrebbe comportare un esborso minore da parte del cliente. Tuttavia, alcune incertezze normative, le difficoltà registrate presso le conservatorie (gli uffici dove l’atto di surroga viene annotato) e il ritardo delle banche, hanno fino ad oggi impedito che la surrogazione diventasse realtà.

Ma può esserci un altro problema: quello che un lettore ha segnalato sul blog di Francesca Tedeschi, in mutui@confronto. “Dopo aver tribolato per trovare una banca che facesse la surrogazione, non sono riuscito a trovare il notaio: io abito tra Parma e Piacenza e credo di averli chiamati quasi tutti; ma nessuno è in grado di assistermi in questa operazione”. Proprio come il povero Renzo alle prese con il dottor Azzeccagarbugli. E le banche, cosa dicono?
“La surrogazione non si può fare, perché ci sono ancora difficoltà procedurali: torni a trovarci tra un mese”. Così, il dipendente di una filiale di UBI Banca ha risposto alla richiesta di informazioni posta da Of-Osservatorio finanziario sulla portabilità del mutuo. E non importa che nel frattempo i tassi sarebbero potuti aumentare (eventualità che, per fortuna, non si è verificata ad inizio settembre), rendendo meno appetibile l’ipotesi di sostituire il finanziamento. Se non si può fare, non si può fare. Punto.

Altra banca (UCB, Gruppo Pnb Paribas), altro consulente, stessa risposta: “Noi la surrogazione non la facciamo; e comunque, le poche banche che lo fanno non offrono tassi competitivi. Meglio la sostituzione”.
Tramite il call center di Intesa Sanpaolo, Of fissa un appuntamento telefonico per un’altra consulenza. Il funzionario richiama dopo soli due giorni: “la surrogazione si potrà fare a partire dal 1 gennaio 2008: per adesso stiamo effettuando alcune verifiche procedurali e legali”. Ma quanto verrebbe a costare? “l’operazione è completamente gratuita, le uniche spese possono essere quelle del notaio”.

Anche Banca Popolare di Milano fa sapere che, per la surrogazione è ancora presto. Quanto ci vorrà perché le procedure siano perfezionate? “Per adesso, è prematuro dare indicazioni precise”.
Of interpella, per ultimo, il call center del broker MutuiOnline. “Tra le banche convenzionate con noi, solo Carige si è già mossa sul fronte della portabilità. Gli altri istituti non sono ancora partiti”.
“A dire il vero”, precisa Maria Domenica Gianni, responsabile “Mutui ai privati” di Banca Carige, “di surrogazioni non ne abbiamo ancora concluse”. Ci risiamo…

“Però il nostro ufficio legale ha già predisposto la contrattualistica. Siamo partiti con le prime istruttorie; e abbiamo avviato i contatti con alcune banche, i cui clienti si sono rivolti a noi per sostituire il vecchio mutuo”. L’istituto ligure non è comunque l’unica banca a poter dire la sua.
“Anche noi, già da aprile, abbiamo diramato alla nostra rete di filiali le informazioni sui criteri da rispettare”, irrompe Massimo Macchitella, responsabile della funzione Family di Banca di Roma (Gruppo Unicredit). “Entro il 15 settembre distribuiremo in ogni agenzia una guida, con l’indicazione delle procedure da seguire, passo dopo passo, ed un offerta commerciale più definita”.
Insomma, la surrogazione non è pura utopia: si può fare. Ma quali sono i tempi? Quanto costa? Quando conviene davvero rottamare il vecchio mutuo e quali sono le opzioni disponibili?

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2) Le parole chiave: rinegoziazione, sostituzione, surrogazione
3) Meglio la surrogazione o la sostituzione?
4) Rottamare il mutuo conviene davvero?
5) I tempi della surrogazione