2) Le parole chiave: rinegoziazione, sostituzione, surrogazione

Da dicembre del 2005 a giugno 2007 la Banca Centrale è intervenuta otto volte, per altrettanti aumenti del costo del denaro, fino a quota 4%. Le conseguenze su chi negli anni precedenti ha acquistato un mutuo a tasso variabile si sono fatte sentire. “Se confrontiamo un finanziamento concesso nel giugno 2007 per l’importo di 150.000.€ in 30 anni, rispetto al corrispondente prestito erogato nel 2006, la rata è più elevata di 110 euro mensili”, rileva Renato Landoni, amministratore unico di Kiron, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa.
Di fronte a questi ripetuti ritocchi sui tassi, non poche famiglie hanno preso in considerazione la possibilità di rottamare il vecchio mutuo. Vediamo, nel dettaglio, le tre opzioni percorribili.

Primo: rinegoziazione.
Innanzitutto c’è la rinegoziazione. In questo caso, il mutuatario chiede alla propria banca di modificare le condizioni del contratto stipulato a suo tempo. È possibile, ad esempio, negoziare un allungamento del periodo di ammortamento, in modo da “spalmare” il debito residuo su un numero maggiore di rate, ciascuna di importo più contenuto rispetto al precedente piano di rimborso. Oppure si può contrattare una riduzione del tasso applicato. Ma, in entrambi i casi, non è affatto detto che il cliente della banca riesca a spuntare condizioni migliori, come dimostrano anche le segnalazioni pervenute ad Osservatorio finanziario da parte di alcuni lettori.
E i costi dell’operazione? “L’atto notarile potrebbero non eccedere la somma di 450 euro, IVA compresa”, fa sapere il Consiglio Nazionale dei Notai. Almeno, questo è quanto stabilito da un accordo sottoscritto dal Presidente Paolo Piccoli con alcune banche, tra cui Intesa Sanpaolo.
Poi, naturalmente, ci sono le spese bancarie, che possono essere di soli 50 euro (per esempio con Banca Sella) e arrivare ai 95 euro di Banca popolare di Puglia e Basilicata.
Ma c’è anche chi, come Banca per la Casa, fa pagare un massimo di 260 euro, oppure, nel caso di Banca Crv Cassa di Risparmio di Vignola Spa (Gruppo BPER), l’1,50% del debito residuo, con un minimo 100 ed un massimo di 550 euro.

Secondo: sostituzione.
La sostituzione è un’operazione completamente diversa che prevede la cancellazione della “vecchia” ipoteca e l’iscrizione di una nuova garanzia ipotecaria. Se a seguito dell’estinzione del primo mutuo viene richiesta la procedura semplificata di cancellazione, secondo quanto stabilito dalla legge 40/2007, “gli oneri saranno soltanto quelli della nuova operazione di mutuo”. Quindi, si pagano le spese notarili per la stesura del nuovo atto di mutuo (attorno a 1500-3000 euro), ma niente notaio per la cancellazione dell’ipoteca.
Resta da pagare, poi, l’imposta sostitutiva (pari, nel caso di acquisto della prima casa, allo 0,25% rispetto al capitale prestato). Vengono meno, infine, i benefici fiscali di cui godeva il vecchio mutuo, per quanto concerne la detraibilità degli interessi passivi (fino ad un massimo di 3.615,20 euro l’anno), nella misura del 19% annuo.
Questo però non è sempre vero: nel caso in cui il mutuo di sostituzione abbia un importo non superiore alla quota capitale residua del vecchio finanziamento, maggiorata delle spese e degli oneri correlati (ad esempio le spese notarili e di estinzione del vecchio mutuo), si continua a beneficiare della detrazione prevista.

Terzo: surrogazione.
Quando si parla di “portabilità” del mutuo, ci si riferisce esclusivamente al caso della surrogazione, un istituto già contemplato, in precedenza, dal nostro codice civile, ma riabilitato, di fatto, solo con il decreto Bersani-Bis.
La surrogazione si verifica quando il mutuatario si rivolge ad una nuova banca per ottenere un finanziamento con il quale estingue il debito precedente. In pratica”, spiega un portavoce del Consiglio Nazionale dei Notai, “è come se al primo creditore subentrasse la seconda banca mutuante: il nuovo mutuo ha le stesse caratteristiche di quello estinto, sia in termini di importo che di durata”.

“Non è vero”, ribatte Maria Domenica Gianni (Banca Carige), “la legge non impedisce di cambiare la durata del finanziamento. La banca che subentra nel rapporto creditizio può farlo, se valuta che l’operazione sia comunque interessante. Allo stesso modo, si può rinegoziare anche il tasso applicato al finanziamento; solo l’importo”, conclude, “resta immodificabile”.
L’altro elemento su cui permane una qualche incertezza interpretativa è, per quanto riguarda la surrogazione, l’obbligatorietà del passaggio dal notaio. In teoria, il “trasferimento” della garanzia ipotecaria dal rapporto creditizio con la prima banca mutuante alla seconda potrebbe essere effettuato non solo attraverso un atto pubblico ma anche tramite una semplice scrittura privata tra la banca ed il mutuatario. Quindi, senza spese notarili. In pratica, però, questo non accade, per almeno tre ragioni.
La prima: a dire dei notai, la surrogazione richiede una procedura complessa, perchè comporta un nuovo atto di mutuo, stipulato con la diversa banca e, contestualmente, un atto di quietanza, ovvero una dichiarazione scritta con la quale l’originaria banca mutuante dichiara saldato il debito, più l’annotazione dell’atto presso gli uffici competenti.

La seconda: gli istituti eroganti non hanno ancora valutato adeguatamente se e quali rischi possa comportare, per la nuova banca mutuante, l’atto di surrogazione; di conseguenza, non hanno ancora definito le procedure attuative. In questo senso, l’intervento del notaio avrebbe il compito di accertare e garantire alla nuova banca la validità dell’ipoteca già scritta, che viene “trasferita” sul nuovo finanziamento. “La terza ragione per cui la surrogazione richiede un notaio, è che la Conservatoria, ovvero l’ufficio che deve annotare l’atto nei registri immobiliari, con ogni probabilità, non accetterebbe una scrittura privata non autenticata”, spiega Macchitella. E l’autenticazione chi la fa? Il notaio. Le spese notarili escono dalla porta ma rientrano dalla finestra.

La buona notizia è che la surrogazione è un atto ben più semplice rispetto all’iscrizione di una nuova ipoteca. E, proprio per questo, costa meno. I vantaggi della surrogazione, tuttavia, non si fermano qui. Innanzitutto, permane la detraibilità degli interessi passivi, beneficio che, come detto, non è sempre garantito nel caso della sostituzione. Poi - secondo quanto precisato da una circolare diramata dall’Agenzia del Territorio nel mese di giugno – è prevista l’esenzione totale dell’imposta sostitutiva (0,25% del finanziamento se l’atto di mutuo è contestuale all’acquisto della prima casa, il 2% nei restanti casi), dell’imposta ipotecaria e dell’imposta di bollo.
Resta solo la tassa ipotecaria. “Fatti i dovuti conti”, calcola Maria Domenica Gianni, “il cliente che chiede la surrogazione, potrebbe pagare solo 35 euro, più le spese notarili”. Più, le spese di istruttoria e di perizia. Più le spese di estinzione anticipata (pari a zero per i mutui sottoscritti prima del due febbraio, e oscillanti tra lo zero e l’1,9% a seconda dei casi, per i mutui accesi dopo tale data, secondo quanto stabilito dall’Accordo del 2 maggio 2007 tra l’Associazione Bancaria Italiana e le Associazioni dei consumatori).

È vero, alcune banche (per esempio Banca di Roma) hanno scelto di non far pagare al cliente nessuna delle tre voci di spesa, allo scopo di rendere la surrogazione ancora più allettante agli occhi dei potenziali clienti. Ma può esserci un altro problema: come dimostra il già citato caso del lettore emiliano, trovare un notaio disposto ad assistere il cliente nell’operazione può essere un’impresa. Netta la smentita del Consiglio Nazionale dei Notai (“I notai sono fin da ora in grado di compiere tale genere di atti”), che, a proposito di costi, fa sapere: “questi dipenderanno dalle modalità richieste dalla banca: nuova relazione ventennale o meno, autonomo atto di quietanza o meno.
In ogni caso, il costo potrà essere più contenuto rispetto al quello di un’ operazione di mutuo ex novo, com’è il caso della sostituzione”.
Perché la maggior parte delle banche non ha ancora mosso i primi passi verso la surrogazione? Non bastano le incertezze normative, né le presunte o reali resistenze dei notai-azzeccagarbugli. E, forse, neppure quel pachidermismo istituzionale che porta gli istituti a muoversi sempre con lentezza imperturbabile.

Sembrano esserci anche difficoltà tecniche: “se il mutuo da surrogare è indicizzato a sei mesi e l’offerta della seconda contempla solo mutui indicizzati a tre mesi, la surrogazione non si può fare. La nuova banca dovrebbe creare un prodotto ad hoc”, rileva Stefano Dragoni, direttore Mortgage Business di Barclays Italia. Lo stesso vale per la copertura della garanzia ipotecaria: nel caso di Banca Woolwich corrisponde al 150% del capitale prestato. La maggior parte degli istituti chiede un’ipoteca del valore doppio rispetto all’importo finanziato, quindi del 200%.
“Anche in questo caso la surrogazione potrebbe presentare problemi di attuazione”, ribadisce Dragoni. Le altre banche confermano. E sarà anche vero. Ma allora smettano di raccontare che fanno mutui “tagliati su misura”, studiati per soddisfare le esigenze specifiche del singolo cliente. Non è vero. E i fatti lo dimostrano.

1) Il ritardo delle banche e gli Azzeccagarbugli
2) Le parole chiave: rinegoziazione, sostituzione, surrogazione
3) Meglio la surrogazione o la sostituzione?
4) Rottamare il mutuo conviene davvero?
5) I tempi della surrogazione