3) Meglio la surrogazione o la sostituzione?

“Allo stato attuale, le due opzioni sono pressoché sovrapponibili”, argomenta Macchitella (Banca di Roma). Perché in entrambi i casi restano da pagare le spese notarili. È vero, con la surrogazione sono più basse, e si risparmia anche sull’imposta sostitutiva (che è esente). Ma la sostituzione offre la possibilità di aumentare la durata del finanziamento e, magari, ottenere una liquidità aggiuntiva.
“Quindi, di “ammortizzare” i costi su un importo più elevato”, osserva Dragoni.
Of-Osservatorio finanziario ha chiesto a Banca Woolwich di provare a fare due conti.
Ipotizziamo che un cliente abbia sottoscritto tre anni fa un mutuo a 25 anni e tasso variabile. Supponiamo che prenda in considerazione l’ipotesi di rottamare il suo vecchio finanziamento ipotecario (l’importo residuo è di 150.000 euro) e consideriamo un’ipoteca del valore di 300.000 euro.

Con la sostituzione ci saranno i costi di estinzione del vecchio mutuo, pari a 750 euro, ovvero lo 0,50% dell'importo residuo (ma per i mutui accesi dopo il due febbraio, il costo è zero). Poi, le spese del notaio, 1200 euro. Quindi, le spese di istruttoria e la perizia sull’immobile, altri 970 euro. Infine l’imposta sostitutiva: nel caso ipotizzato comporta l’esborso di 375 euro (0,25% del finanziamento). Sempre che il mutuo sia finalizzato all’acquisto della prima casa. Altrimenti, l’imposta sostitutiva sale al 2% (e vale 3.000 euro nell’esempio considerato).

Infine c’è il compenso per il procuratore, ovvero la persona che, per conto della banca, è presente all'atto di stipula davanti al notaio: 110 euro.
Facendo le somme: 750 + 1.200 + 970 + 375+ 110 = 3.405 euro.
Ovviamente si tratta soltanto di un esempio indicativo: altre offerte, come segnalano la stessa Banca Woolwich, Ing direct e Banca di Roma, non prevedono né spese di istruttoria né di intervento del procuratore, né di perizia. D’altra parte, le spese notarili possono essere anche molto più elevate (fino a 3000 euro).
Of-Osservatorio finanziario ha considerato, invece, l’ipotesi della surrogazione. In questo caso, si pagheranno di nuovo i 750 euro per l’estinzione del vecchio mutuo. Di nuovo il notaio, ma questa volta le spese saranno inferiori, ipotizziamo 900 euro. Infine, i 900 euro per spese di istruttoria ed eventuale nuova perizia sull’immobile (che la banca potrebbe anche non richiedere).
Totale: 750 + 900 + 900 = 2400.

Come si vede, il confronto è tra i circa 3.500 euro della sostituzione e i quasi 2500 della surrogazione. I costi potrebbero essere in entrambi i casi superiori, se si considera la variabile “x” rappresentata dalla parcella dei notai. Ad esempio, assumendo spese notarili di 2000 euro nel primo caso e di 1.300 nel secondo caso (ipotesi non certo azzardate), il costo complessivo sarebbe rispettivamente di 4.205 euro per la sostituzoone e di 2800 per la surrogazione.
Infine, si tenga presente che solo nel caso della surrogazione il cliente ha la certezza di mantenere i benefici fiscali (in termini di detraibilità degli interessi passivi) di cui godeva il primo mutuo, risparmiando fino ad un massimo di 686,89 euro l’anno. Nel caso della sostituzione, tale beneficio sarà conservato solo a patto che l’importo del nuovo mutuo non superi il debito residuo del precedente finanziamento più le spese necessarie a coprire i costi dell’operazione (spese di estinzione più spese notarili).

1) Il ritardo delle banche e gli Azzeccagarbugli
2) Le parole chiave: rinegoziazione, sostituzione, surrogazione
3) Meglio la surrogazione o la sostituzione?
4) Rottamare il mutuo conviene davvero?
5) I tempi della surrogazione