4) Rottamare il mutuo conviene davvero?

“Noi abbiamo fatto una simulazione, immaginando un mutuo acceso 3 o 4 anni fa: bene”, premette Macchitella, “anche ipotizzando che, contestualmente alla surrogazione, il cliente ottenga uno sconto dello 0,50% sul tasso, non si può parlare di significativi vantaggi sul piano della rata mensile”.

Non molto diverso è il ragionamento se consideriamo la sostituzione: “Perché l’operazione sia vantaggiosa, lo spread deve essere inferiore di almeno 0,50 punti percentuali, altrimenti non ne vale la pena. Per altro”, osserva Dragoni, “il nuovo mutuo riparte da zero e, di conseguenza, la quota interessi torna ad essere preponderante rispetto alla quota capitale. Insomma, se facendo i calcoli, con la sostituzione si ottiene un vantaggio di 1000 o 2000 euro, non conviene farlo”. Anche perché bisogna mettere in conto i vari costi dell’operazione.

Prendiamo l’esempio precedente, quello del cliente che tre anni fa ha sottoscritto un mutuo a 25 anni e tasso variabile, con spread di 1,50 punti percentuali e che oggi si reca in banca per una sostituzione. Osservatorio finanziario ha chiesto ad Ing Direct una simulazione. Considerando l’ Euribor del giorno (4,51%), con lo spread attuale (1,50%) la rata attuale è di 957 euro. Lo spred proposto da Ing Direct per un nuovo mutuo a tasso variabile è dello 0,70% (per importi compresi tra 100.000 e 200.000 euro).
Se il cliente ottenesse la sostituzione, la nuova rata sarebbe di 892 euro, con un risparmio di 65 euro al mese, che moltiplicato per 22 anni sarebbe di 17.160 euro. A scopo promozionale, Ing Direct si accollerebbe anche la penale di estinzione anticipata (750 euro, nel caso considerato). Sembrerebbe un affare.
Proviamo a vedere i costi. Notaio: 2.000 euro. Imposta sostitutiva: 0,25% (calcolata sui 140.000 euro che restano da pagare), 350 euro. Spese di istruttoria, di perizia e di estinzione del vecchio mutuo: zero.
Totale: 2.350 euro. Quindi 17160 – 2350 = 14810.

Attenzione, però. In questo momento stiamo valutando il vantaggio complessivo che il cliente otterrebbe attraverso una riduzione del tasso, contestuale alla sostituzione, ammettendo che le rate del mutuo vengano pagate fino alla fine. “In realtà”, osserva Dragoni, “molte volte questo non avviene. Perché, ad esempio, se la famiglia si allarga, serve un’abitazione più spaziosa, che viene venduta insieme al mutuo per acquistarne una più grande. In questo caso, è ovvio che il vantaggio calcolato sull’intero piano di rimborso verrebbe dimezzato, perché il vantaggio sulla singola rata si moltiplica per un numero inferiori di anni”.

Ammesso che il cliente riesca effettivamente ad ottenere uno sconto sul tasso di almeno mezzo punto percentuale. Ipotesi tutt’altro che scontata: come Of-Osservatorio finanziario ha potuto constatare attraverso prove sul campo, anche nel caso di Ing Direct, che nella simulazione propone uno spread dello 0,70%, è difficile ottenere condizioni così favorevoli.
La stessa obiezione vale anche per la rinegoziazione, attraverso cui il cliente di una banca ricontratta con la stessa le condizioni del finanziamento.
In questo caso, i costi del notaio sono molto inferiori (circa 450 euro, IVA compresa). Sarebbe un’ ottima chance, se non fosse molto difficile (quasi impossibile) ottenere sconti significativi sul tasso.

La verità è che prima di rottamare il vecchio mutuo bisogna pensarci due volte, e soprattutto, fare i conti di tutte le spese. Non a caso, la decisione di sostituire il vecchio mutuo non è sempre motivata da ragioni di semplice calcolo economico o di convenienza. “Spesso prevalgono gli aspetti psicologici, quelli di chi ha un tasso variabile e, a seguito dei continui aumenti del costo del denaro, vuole passare ad un tasso fisso per mettersi il cuore in pace”, constata la responsabile mutui di Carige.
Una grossa spinta l’ha data, senza dubbio, anche la Legge Bersani, che ha eliminato le spese di estinzione per i mutui accesi dopo il 2 febbraio, rendendo più agevole l’ipotesi di “rottamazione”. “Da maggio 2006 abbiamo ricevuto 20.000 richieste di sostituzione, ma l’accelerazione più significativa è avvenuta dopo l’approvazione del decreto sulle liberalizzazioni”, conferma Silvia Colombo di Ing Direct.

1) Il ritardo delle banche e gli Azzeccagarbugli
2) Le parole chiave: rinegoziazione, sostituzione, surrogazione
3) Meglio la surrogazione o la sostituzione?
4) Rottamare il mutuo conviene davvero?
5) I tempi della surrogazione